Újra megélénkülhet a lakások iránti kereslet

A Széchényi Tervben felvázolt tervek és forinthitelek terjedésével kiszámíthatóbbá vált hitelterhek optimizmusra adnak okot, ugyanakkor a makrogazdaság stabilitására is szükség lenne, hogy a lakás-és hitelpiac kilábaljon a gödörből - derül ki az Otthon Centrum-és az OC hitelközvetítési üzletágának közös elemzéséből.

„2009-hez képest optimistább hangulatban telt ez az év, ám a tényleges, számokban, forgalomban mérhető pozitív irányú elmozdulás majd csak 2011-ben várható" - kommentálta a kutatás eredményeit Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A válság soha nem látott bizalmatlanságot hozott a lakásvásárlók körében - folytatta a szakértő, aki elmondta, hogy - miközben élénkült a bérleti piac - az elhalasztott vételek következtében mélypontra, országosan (a 2008 előtti 200 ezer felettiről) 90 ezerre csökkent idén a tranzakciószám.

„Mindennek fő oka pedig a hitelhez jutás szigorodása. A készpénzes vevők túlsúlyba kerülése miatt a hitelpiac a lakás-tranzakció visszaesésnél is nagyobb arányban szűkült. 2008-hoz képest idén negyedére zsugorodott a hitelfelvétel." - teszi hozzá Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója. „Bár a hitelezésben a jelenlegi helyzethez képest sem szigorítás, sem látványosabb enyhülés nem várható, a bankok többsége, szemben a 2009-es állapottal, az egyre élesedő banki verseny miatt az év második felére már aktív hitelezésre rendezkedett be, ami tovább fokozódhat a jövő év első negyedévében."

Sok a kockázat

A folyamatosan erős svájci frank miatt mára a hitelt törlesztő háztartások jövedelmük 32%-át (átlépve a „bűvös" 30%-os határt) fordítják hiteltörlesztésre. Ennek, és az idén tovább csökkenő lakásáraknak köszönhetően már 100 ezer felett van a hitelükkel 90 napon túli késedelemben lévők száma, s a deviza lakáshiteleknél átlagosan 80% a hitel/fedezet arány. Egy másik sajnálatos tényező, hogy az év végére, az államháztartás stabilitását szem előtt tartva kamatemelésbe kezdett a Magyar Nemzeti Bank (MNB), aminek a következményei még nem láthatóak. Nem egyértelmű, hogy ez egy trend kezdete vagy csak egy korrekció.

A kockázatok ellenére, az MNB előrejelzése szerint a hitelezésben 2011-ben kismértékű fellendülés várható, köszönhetően a javuló konjunkturális helyzetnek. „Emellett bizakodásra ad okot az szja január 1-től 16%-ra való mérséklése, karöltve a családi adókedvezményekkel. Ez a háztartások nagyobb részének jelent majd tényleges bevétel növekedést, amit majd bátrabban fordíthatnak hitelfelvételre, illetve lakásvásárlásra" - tette hozzá Bánfalvi László.

"Megindult a lakáskészlet felszívódása"

„Bár a szocpol és az állami támogatott hitelezés egy ideig nem látszik visszatérni, az Új Széchenyi Terv otthonteremtési fejezetében felvázolt kormányzati tervek összességében pozitív hatással lehetnek a piacra, de inkább csak közvetetten. A fő célok - az előtakarékosság, a lakásállomány minőségének javítása, illetve a bérlakásépítés ösztönzése - mindenképpen kívánatosak, ugyanakkor a lakásépítések támogatására, annak gazdaságélénkítő hatása miatt is, célszerű lenne nagyobb figyelmet fordítani. Annál is inkább, mert az OC felmérése szerint Budapesten megindult az eladatlan, de megépült lakáskészlet felszívódása; 2010. januári 3800-ról év közepére már csak 3400 lakás maradt, így hamarosan szükség lehet utánpótlásra." - mondja Kühne Kata. „A lakásépítési mutatók 2010-ben tovább romlottak, így erre az évre mi 20 ezer körüli lakás megépülését valószínűsítjük. 2011-ben számíthatunk a nagyobb lakófejlesztések piacra lépésére."

2011 januárjától, az szja csökkenés hatására adókönnyítés várható a lakások értékesítésekor. A vételt követő öt éven belüli értékesítéskor realizált jövedelem után eddig 25% adót kellett fizetni (idővel csökkenő arányban), januártól viszont csak 16%-ot. Ez, egymilliós nyereséggel számolva 90 ezer forinttal kevesebb adóterhet jelent. Az Otthon Centrum szerint ennek hatása nem lesz érezhető, hiszen az elmúlt évek inkább a lakásárak csökkenéséről szóltak, tehát a kisebb nyereségadó  hatása nem érvényesülhet.

A 2011-ben elinduló bérlakás-építési programok hatékony megoldást adhatnak a bajba jutott hitelesek problémáira. Az épület-felújítási támogatások kiszélesítése pedig a lakásállomány értéknövekedését hozhatja maga után, amely közvetetten élénkítheti a forgalmat, hiszen a vevők is keresik a minőségi lakásokat, és az eladók is bátrabban vállalják a lakáseladást, ha ingatlanukért magasabb árat remélhetnek. Az energiahatékonyság pedig - válság ide, vagy oda - egyre inkább beépül a vevők igényrendszerébe.

Egyre jobban bízunk az ingatlanközvetítőkben

2011-ben az Otthon Centrum az árak még inkább lassuló csökkenésére, sőt, bizonyos, a válságban is keresett termékek és területek - a jó állapotban lévő, belvárosi illetve újszerű lakások - esetében stagnálásra számít. Nőni fog a lakás-adásvételek száma is, amiből mind nagyobb szeletet a nagy ingatlanközvetítő hálózatok hasítanak ki. Az Otthon Centrum 2010 végi felmérése szerint Budapesten és környékén meghaladja az 50%-ot az ingatlanközvetítőkön keresztül realizált értékesítések aránya, ez kb. 10 százalékos növekedést jelent az elmúlt évhez képest.

Érdeklődjön miskolci irodánkban:

http://www.oc.hu/ingatlanirodak/miskolc-szechenyiu-