2016.11.01. 18:40

Kerekasztal-beszélgetés a csok tapasztalatairól - Családi kedvezmény + 5 százalékos áfa, megspékelve szakemberhiánnyal

Miskolc - A szakemberek szerint már érezhető a csok hatása az ingatlanpiacon, de jövőre lehet igazán sikersztori.

Belváros, Bodótető, Görömböly, Martin-kertváros – Miskolc számos pontján hallani induló társasházi építkezésekről, köszönhetően a csoknak, azaz teljes nevén családi otthonteremtési kedvezménynek. Az indulás picit döcögősre sikeredett, hiszen folyamatos jogszabályi módosítások és értelmezési nehézségek hátráltatták az építkezni szándékozókat, de mi a helyzet most? Mit a tapasztalnak az építőipar, az ingatlanközvetítő és a pénzintézetek szakemberei? Többek között erről kérdeztük vendégeinket.

A szakemberhiány nagy problémát jelent.” Májer István

Mihez igénylik a csokot? Használt lakásokhoz vagy új építésűekhez?

Bodnár Ágnes: Mi vidéken is jelen vagyunk, így látjuk a különbségeket. A kisebb településeken sokkal bátrabbak az emberek, nagyobb az építkezés iránti vágy, míg a városban inkább használt lakások vásárlásához igénylik a csokot.

Mi az oka ennek? Vidéken olcsóbbak a telekárak?

Bodnár Ágnes: Igen, sőt van olyan önkormányzat is, amelyik ingyen telket biztosít a csokból építkező fiatal családoknak. Mi is tapasztaljuk, hogy bátrabbak a családok, és egy gyerekre bevállalnak még kettőt, hogy hozzájussanak a 10+10 millióhoz, de ez döntően vidékre vonatkozik, a városokban továbbra is a használt lakások vásárlása fut és a meglévő gyerekre/gyerekekre veszik igénybe a csokot.

Vályi-Siska Anikó: Jó ideig nem volt egyértelmű a tetőteres bővítés fogalma, hogy mi minősül annak és mi nem. Sok félreértés adódott ebből, így több szomorú ügyféllel találkoztunk, akik szerettek volna élni a lehetőséggel, volt már tervdokumentációjuk és költségvetésük is, aztán mégsem tudták vállalni. És ezen a téren nem lett könnyítés.

Ez egy jó katalizátor az ínséges évek után.” Demeter Tibor

Demeter Tibor: Mi úgy gondoljuk, hogy ez egy jó katalizátor az ínséges időszakot követően, bár a csok még nem érte el a csúcspontot, az jövőre várható. Nálunk egyébként többen érdeklődnek a használt ingatlan és csok kombójára, míg az új építésűeknél jóval több csokos vásárlót vártunk. Nem jöttek, de érdekes módon kerültek elő pénzek a dunyhából és csok nélkül is sokan vásárolnak. A legfőbb gond a jogbizonytalanság. Hónapról hónapra átformálták a jogszabályokat, enyhítettek, szigorítottak, kivettek, betettek. A mai napig is van olyan becslésem, ami kapcsán kétnaponta felhív az ügyfél, hogy mi legyen, mert osztatlan közös tulajdonról van szó, és várjuk-e meg, míg szétszedik és külön helyrajzi számot kap? Ezeknek kell még letisztulnia. Az új építések korábban teljesen elfogytak a megyében, most kezdenek majd kinőni gomba módra. A régi szabályozás szerint a csokot meglévő helyrajzi számra lehetett igényelni, de meg nem lévő épületre még nincs helyrajzi szám, pontosabban albetét. Addig pedig hiába van meg a 3 gyerek és csokot akarnak igénybe venni, nem mernek foglalni, mert még csak most kezdenek alapozni és bő egy év múlva épül meg a társasház. De mi van, ha abban az egy évben például a férj elveszíti a munkahelyét? Kell még egy év, hogy megépüljenek ezek a társasházak és meglévő vagy belátható időn belül elkészülő lakásokra tudják majd érvényesíteni a kedvezményt. Jövőre lesz ez inkább sikersztori.

Bodnár Ágnes: Ez az, ami most változott, és amitől sokan várják a fellendülést. Ahogy többen is fogalmaztak, a tervezőasztalról lehet eladni az ingatlanokat, vagyis az igényléshez elegendő a terv, illetve a költségvetés, az alapján meg lehet ítélni a csok összegét. A lényeg, hogy az ügyfél tudja, mire számíthat. Az más kérdés, hogy folyósítani továbbra is csak a használatbavételi engedély, illetve ezzel egyenértékű eljárási bizonylat, egyfajta felépítés megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadása után lehet. Vagyis, amit az építőipari cégek szerettek volna, hogy majd a csok szakaszos folyósításából tudnak haladni, továbbra sincs. Legalábbis a társasházaknál.

Májer István: Mi egy 14 lakásos társasházat szeretnénk építeni, és azt tapasztaljuk, hogy a 2/3-a csokos érdeklődő. Ami gond, a finanszírozás megoldása. Én látnék a bankoknál erre egy rést, hogy lehet ezt áthidaló kölcsönökkel megoldani, mert így nehézséget fog okozni a kivitelezőknek. Ami ennél is nagyobb problémát jelent, az a szakemberhiány. Mivel elindult a kereslet a lakásokra, azt látjuk, hogy az építési vállalkozók is árat emeltek, Miskolcon ma 300 ezer forint körüli négyzetméterárakkal lehet új lakást értékesíteni. Budapesten ez mondjuk 7–800 ezer forint, de elsősorban a telekárban és a keresletben van jelentős különbség.

Ifj. Kovács Ferenc: Több tényező befolyásolja az eladási árat: egyrészt az, hogy most nincs kínálat, azaz először a kínálatot fel kell építeni. Mi 106 lakásos társasházat építünk, és sok induló építkezésről tudok. Összességében 200–300 lakást gond nélkül el lehet majd adni, de ezret már nem hiszem. A másik tényező a munkaerő-elvándorlás, ami már olyan méreteket öltött, hogy az építőipari beruházások ütemének akadálya, nagyban befolyásolja a tervezhetőséget. Nagy bizonytalanságot jelent az árképzésben a munkaerőhiány, amely prognózisaink szerint csak jelentős munkabéremeléssel oldható fel. A munkaerőhiány okozta bérnövekményt a végfelhasználói árban érvényesíteni kell majd. A harmadik a csok: kérdés, hogy meddig lesz, mert jelen állás szerint 2018–2020 végére kifuthat. Én szeretném, ha tovább is lenne, mert a gazdasági és nemzeti szempontból is kívánatos lenne. A csok mellett megadott áfacsökkentés is csak időszakos lehet, de a tervezéshez hosszabb kiszámítható időszakra lenne szükség, mert mi lesz azokkal a lakásokkal, amiket nem tudnak értékesíteni ezen határidőn belül? Úgy érzem, nagyon sok téves árazás lesz, mert még nem tudta „belőni” az építőipar ezeket a kockázatokat. Erőteljesen hangsúlyozni kell, hogy a befektetések gördülékeny megvalósításának akadálya a szakemberhiány lesz.

A kisebb településeken többen építkeznek.” Bodnár Ágnes

Jönnek vissza is szakemberek?

Ifj. Kovács Ferenc: Akik elmennek külföldre vagy kint maradnak vagy nagyon gyorsan visszajönnek. Nem mindenki tudja vállalni azt az életvitelt és a család hiányát, ráadásul sok embert becsapnak… Összességében sokkal rosszabb a helyzet, és nemcsak külföldre, az ország nyugati részébe is sokan mennek el. Ezt a versenyszféra nem tudja kezelni, politikai és kormányzati döntések sorozat szükséges, különben a nemzetgazdaság fejlődésének legfőbb akadálya lesz. De mi bízunk a jövőben, ezért is építünk társasházat, amely során figyelembe vettük a csokos igényeket és a preferenciákat. Régen jellemzően 45–50 négyzetméteres társasházi lakások épültek, most nagyrészt 65 és efelettiek, 80-100-120 nm2-esek. Fontos a kombinálhatóság és az átalakíthatóság. És ami érdekes, a csokos vásárlók mellett vannak a befektetők, akik három-négy lakást is vesznek. Részben az ingatlanárak emelkedésére spekulálnak, részben a bérleti díjban gondolkodnak, hiszen sokkal jobb hozama van jelenleg, mint a betéti kamatoknak.

Mire elég a támogatás?

Vályi-Siska Anikó: Mivel vidéken jóval alacsonyabbak az ingatlanárak, sok ügyfelünk van, aki csak a csokból is tud ingatlant vásárolni. A kettő-, három- vagy többgyermekes családoknál jellemző, hogy van egy kis induló tőkéjük, így sokkal több a csokigénylés, mint a hozzá kapcsolódó hiteligénylés.

Demeter Tibor: Én azt látom, hogy Miskolcon, tömegéből adódóan sokkal több csokos gondolkodik akár önálló, akár társasházas építkezésben. De annyira telekéhség van, hogy ez is generálja, hogy agglomerációba mennek ki az emberek. És nem azért, mert annyira ott szeretnének élni, egyszerűen ott kapnak telket és ott tudnak építkezni. Arról nem beszélve, hogy ott megveszik mondjuk 4 millió forintért, Miskolcon meg a duplájáért, ha találnak egyáltalán. Azzal lehetne itt tartani a lakosságot, ha szabadítanának fel területeket és elfogadható árakon kínálnák ezeket.

Az eleje döcögős volt, de mára letisztult.” Ifj. Kovács Ferenc

Májer István: A telekáraknál már csak az építkezési árak szaladtak el jobban. Több építési vállalkozótól is kértünk ajánlatot, jelentős a különbség ugyanannyi négyzetméter megépítésénél.

Ifj. Kovács Ferenc: Az elmúlt 10–15 éves árnyomásban az építőipar fokozatosan leépült, a szakemberek kimentek külföldre. Ez a 10 éves nyomott ár most felszabadult, van kereslet, de nincs áru, ezért elkezdik építeni a lakásokat. A csok és az 5 százalékos áfából származó árelőnyök nem fognak teljes mértékben érvényesülni, mivel az építőipar benyeli és béremelésre fordítja, mert különben nem lesz kőműves, ács stb.

Májer István: Az árajánlatokat kérve a vállalkozókkal beszélgetve azt látom, hogy bemondásra semmi nem fog működni. Vannak a piaci törvényszerűségek, ami alapján, ha jó munkaerőt akar valaki felvenni, előbb-utóbb meg fogja fizetni, mert senki nem azért megy el a képzésre, hogy csak jó kőműves vagy festő legyen, hanem hogy ezért kellően meg is fizessék. Azt hiszem, ebben drasztikus változás lesz a következő időszakban, különben nem fog működni.

Vidéken csak a csokból is tudnak házat venni.” Vályi-Siska Anikó

Vannak még vitás kérdések vagy letisztultak az igénybevételi feltételek?

Ifj. Kovács Ferenc: Mi a láncolat végén azt tapasztaljuk, hogy az év eleje döcögős volt, de folyamatosan letisztult.

Bodnár Ágnes: Ez azért is alakulhatott így, mert kijött a jogszabály, és utána sorra jöttek a szaktárcától az állásfoglalások, a beérkezett kérdések után kezdték el értelmezni a jogszabályi előírásokat a gyakorlatban. Például a tetőtérben létrehozott új lakások, az 5 százalékos áfa és a telekáfa esetében volt több csavar és összességében számtalan pontosítás került bele a szövegbe.

A módosítások azt szolgálták, hogy minél könnyebb legyen a felhasználhatósága a támogatásnak?

Bodnár Ágnes: Egyrészt értelmezési segítséget ad, másrészt az igénybevételi lehetőség bővítését. Emellett már a terhesség 12. hetétől igénybe lehet venni a korábbi 24 hét helyett. A csokkal felépített ingatlanon elvileg 10 évig kellene életvitelszerűen lakni, de ha valakinek a munkahelye azt írja elő, hogy szolgálati lakásban kell lakni, és oda költözik, mondjuk egy orvos és van egy csokkal érintett ingatlana, nem kell visszafizetni a támogatást.

Korábban azt mondták, hogy idén inkább társasházak építkezése indul, a magánházas építkezések jövőre kezdődhetnek nagyobb számban…

Ifj. Kovács Ferenc: A társasházak építése most indul, jövő év közepére-végére pedig meglódulhatnak az eladások, mert akkor lesznek tömegével készek ezek a házak és 1–2 évig a csúcson fog állni az építés/értékesítés, aztán meglátjuk, hogy mi lesz.

Demeter Tibor: Ehhez már a gazdaságnak is csúcson kell állnia, hogy meg tudjuk tölteni ezeket a lakásokat.

ÉM-UM