A lakást eladó magyarok még kitartják az árat

Európa egyes piacain már érzékelhető az ingatlanárak enyhe csökkenése, a magyar ingatlantulajdonosok közel fele azonban továbbra sem kívánja csökkenteni az árat, legfeljebb csak akkor, ha tartósan nem érkezik érdeklődő a hirdetésre – derült ki egy hazai ingatlanmarketinges cég felméréséből. Ennek részben magyarázata, hogy míg a Nyugat-Európában az adásvételeket döntően képzett ingatlanértékesítőkön keresztül bonyolítják, addig Magyarországon fordított a helyzet: a tulajdonosok 60-70 százaléka saját maga próbálkozik a lakáseladással, az árképzésben pedig inkább egymásra, mint szakértői véleményekre hagyatkoznak. Azt viszont csak az ingatlanközvetítők tudhatják, hogy a meghirdetett és az eladás közötti ár között mekkora lehet a különbség. A lapunk által megkérdezett ingatlanközvetítő mondott is erre egy példát a közelmúltból: az adatbázisukban 15,9 millióért hirdetett kétszobás panellakásra egy potenciális vásárló 14 milliót ajánlott kiindulási árként, különben el sem indul a lakásszemlére.

A magáneladás mint értékesítési forma azzal jár, hogy míg Magyarországon a meghirdetéstől számított 4-5 hónap alatt kerül új tulajdonoshoz egy ingatlan, nyugaton ez a tranzakció általában egy hónapos alatt lezajlik. Az eltérő szemléletmód pedig nem csak az eladási idő elhúzódásával, hanem pénzveszteséggel is járhat – különösen most, amikor az infláció átlépte a 10 százalékos határt, és ezt vélhetően hamarosan túlszárnyalja majd az ingatlanvásárlásra fordítható hitelek kamata is.

Juszt sem adják olcsóbban

Közel kétezer eladó megkérdezésével készített felmérést az ingon.hu annak feltérképezésére, hogyan gondolkodnak az ingatlanhirdetők a magyarországi lakóingatlanok piacáról a következő időszakban, tervezik-e, és ha igen, akkor milyen esetben a meghirdetett ingatlanuk árának csökkentését. Összesítésükből kiderült, hogy száz meghirdetett ingatlanból 42 esetében a megkérdezettek kitartanak az általuk meghatározott hirdetési ár mellett, és nem szeretnék olcsóbban eladni ingatlant a korábban tervezettnél. Százból kilencen már három hónapnál hosszabb ideje hirdetik az ingatlanukat, de továbbra sem kívánják alacsonyabb áron értékesíteni, inkább kivárnak az eladással. A felmérésben résztvevők közel harmada viszont rugalmasabb az ár tekintetében: amennyiben tartósan nem érkezik egyetlen érdeklődő sem a hirdetésére, csökkentené a hirdetési árát. Az ingon.hu által megkérdezettek mintegy tizede viszont azt is jelezte, hogy megkeresések vannak ugyan, de jelenleg nem igazán van értékelhető érdeklődés az eladásra váró ingatlanra, ezért várhatóan hamarosan csökkenteni fogja az árat.

Az idei év eseményei - az orosz-ukrán háború okozta bizonytalanság, az infláció miatti reáljövedelem csökkenés, illetve az alapkamat emeléséből adódó további hitelkamat emelkedések - visszavethetik a keresletet az ingatlanok iránt. A kereslet-kínálat törvényei szerint ez árcsökkenést jelezne a piacon, ugyanakkor többnyire az tapasztalható, hogy a legtöbb eladó kivár, és addig nem is tervezi csökkenteni az eladó ingatlanja hirdetési árát, amíg nem tapasztalja azt, hogy más előadók is így tennének. Itthon ezért még nem indult el egy árcsökkenési hullám, ami esetleg ismét fokozhatná a keresletet.

Becslésben nem állunk jól

- Egy magánemberek ingatlan értékbecslési képessége igencsak korlátozott – mondja a megbántás szándéka nélkül Demeter Tibor ingatlanszakértő. - Számunkra beszédes, milyen mozgások tapasztalhatók a jelzálog-hitelezésnél, milyenek az inflációs és gazdasági várakozások, aminek ingatlanpiaci hatásait vagy következményeit a laikusok nem merik, vagy nem akarják elhinni.

Demeter Tibor meglátása szerint a magánhirdetésben most látható ingatlanokat hetekkel, hónapokkal ezelőtt árazták be, amikor még jobbnak tűnt a helyzet. A frissen hirdetett ingatlanokon viszont már érződik a „jó ár”, vagy a jóval nagyobb alku lehetősége.

- Ha egy ingatlanhirdetés iránt 2-3 hétig nincs érdemi érdeklődés, és kizárjuk azt a lehetőséget, hogy nincs jól hirdetve, akkor általában árcsökkentést ajánlunk. Vannak persze szakmai praktikák, amikkel ez elodázható, és függ attól is, menyire sürgető az eladás. Tudni kell azonban, hogy a jelenlegi gazdasági helyzetben az idő nem a tulajdonosnak dolgozik, százezreket lehet veszíteni néhány hét alatt – jelezte Demeter Tibor. 

Kis lépésekben eredménytelen

A leárazás lépcsői megállapodástól függőek, de „ökölszabályként” első lépésben általában 5-10 százalékot szoktak javasolni, ha nem érkezik vételi ajánlat. Meg kell mozdítani az árat, újrafotózni az ingatlant, új szöveget írni hozzá, ami azt sugallja, mintha újként jelent volna meg a piacon. A lényeg az, hogy nem szabad kis lépésekben leárazgatni, mert a piac „megunja”. Két-három árcsökkenés után a szakember szerint már nem az a kérdés, hogy mikor nézik meg, hanem az, hogy mi a baja, hogy ilyen sokszor leárazták.

A hatósági áras villamos- és gázenergia korlátozása várhatóan hatással lesz az ingatlanpiacra is, első körben felmerülő kérdés lesz, milyen energetikai besorolással, fűtési rendszerrel rendelkezik egy adott ingatlan – jósolta az ingatlanszakértő. Minden esetre már most hatalmas előnyt jelent az eladásnál, ha „nulla” energiafelhasználású egy ház, napelem van a tetőn.