Lendületet kap az ingatlanpiac

Az új lakások értékesítésénél 2016-ban bevezetett 5 százalékos áfakulcs dinamikus növekedést hozott Borsod-Abaúj-Zemplén ingatlanpiacán. Míg 2016-ban még csak 131 új lakást építettek a megyében, addig 2018-ra ez a szám 430-ra emelkedett. Igaz, az akkor három évre szóló, és 2019. december végén megszüntetni tervezett áfakedvezmény némileg visszavetette az építtetői kedvet, még abban az évben is 309 új lakás készült el.

A hazai gazdaság teljesítményére jótékony hatású építőipari beruházások a következő két évben újra felívelő pályára állhatnak, miután a kormány gazdaságvédelmi intézkedései között Orbán Viktor miniszterelnök bejelentette: 2022 végéig minden elkezdett társasház és családi ház építésére megmarad a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs.

A lakáspiaci hatásában igencsak jelentős információt Novák Katalin családokért felelős tárca nélküli miniszter toldotta meg: a családi otthonteremtési támogatással (csok) vásárolt új építésű ingatlanok esetében még az 5 százalékos áfa is visszaigényelhető lesz.

Az új lakások vásárlóinak közel 80 százaléka igénybe vesz valamilyen támogatást. Miskolcon az elmúlt években több száz társasházi ingatlant felépítő vállalkozás tulajdonosa úgy látja: a családtámogatások nélkül az építőipar nem tudná ezeket a fejlesztéseket megvalósítani.

6,5 millió forintos áfamegtakarítás

A Novák Katalin miniszter által közölt számítások szerint ez egy 30 millió forintos új ingatlan esetében a 6,5 millió forintos áfamegtakarítás mellett további 1,5 millió forint forgalmi adó visszaigénylését teszi lehetővé, ami szerinte biztosan a családoknál marad, hiszen az áfát ők igényelhetik majd vissza.

A családokat érintő újabb támogatásokról szóló bejelentéssel aktualitását vesztette a még szeptemberben meghirdetett rozsdaövezeti lakásépítési program, amely a települések lepusztult, de újrahasznosításra alkalmas területein létesülő lakóingatlanok vásárlása után ugyancsak kedvezményes, 5 százalékos áfafizetést tett volna lehetővé.

Félmillió a lélektani határ

Az új építésű lakások értékesítésében a 27 százalékos áfa visszavezetésekor tapasztalható volt egy kis megtorpanás, bár akkor is hamar el tudtak adni fejlesztés alatt álló projekteket, ha jó volt az ingatlan elhelyezkedése és a kialakítása – tudtuk meg Demeter Tibor miskolci ingatlanszakértőtől, aki ennek ellenére az 5 százalékos forgalmi adó visszavezetésétől az ingatlanpiac további fellendülését várja. Mint mondta: tudnak két-három olyan társasházépítési tervről Miskolcon, amik a kedvezményes adókulcs eltörlése miatt nem indultak be. Kereslet pedig lenne ezekre, főleg a belvárosban, ahol az új lakások közül eddig is szinte az összes elkelt.

– Egy átlagos helyen lévő, jól beárazott társasház esetében a lakások több mint 10 százalékát már a tervezőasztalon eladják, szerkezetkész állapotig pedig közel 70 százaléknak van gazdája – ismerteti a szokásos üzletmenetet. – Miskolcon jelenleg jól alakul a lakások ára, csökkent az új és a használt közötti különbség, így aki váltani akar, az most könnyebben megteheti. Példaként említi, hogy egy 55 négyzetméteres pa­nellakás ára a Vologda lakótelepen, ahol szerinte jelenleg a legjobb árakat realizálhatják az eladók, 18 millió forint körül alakul. Ez 300–320 ezer forintos négyzetméterárat jelent, míg egy új lakás négyzetmétere ugyanazon a környéken 400–450 ezer forint. Eszerint másfeles szorzóval számolhatnak a vásárlásban gondolkodók. A kormányzat által ígért öt százalék áfa visszaigénylésével akkor járhatnak igazán jól a vásárló – fogalmazza meg –, ha az idén lefoglalt lakásra a támogatásra vonatkozó szabályok szerint hat hónapon belül, de már a jövő évben köti meg a végleges szerződést.

Az új lakások vásárlóinak közel 80 százaléka igénybe vesz valamilyen támogatást – tudtuk meg a Miskolcon az elmúlt években több száz társasházi ingatlant felépítő vállalkozás tulajdonosától, aki úgy látja: a családtámogatások nélkül az építőipar nem tudná ezeket a fejlesztéseket megvalósítani. Bár elképzeléseik vannak további lakásberuházásokról, amelyekhez már az építési telkek is a rendelkezésükre állnak, de terveikről a 27 százalékos áfa visszavezetésével egyelőre lemondtak. A folytatást attól teszik függővé, ha a jövő évtől érvényes szabályozás végrehajtási rendeletében megjelennek majd a részletek.

Árcsökkenés nem várható

– Ha nem csökken a régebbi építésű panel- és a téglalakások ára, akkor az újak sem lesznek olcsóbbak Miskolcon – állítja Demeter Tibor, utalva a két piac közötti összefüggésekre. Mint mondja: az új építést a piac félmillió forint négyzetméterár körül árazta be, és ezt a „lélektani határt” az építők egyelőre nem merik átlépni. Kivétel ebből a szempontból Tiszaújváros, ahol a miskolcinál magasabb áron is van kereslet az új lakásokra.

Ennek magyarázataként a Mol beruházását említi, ami az ott dolgozó vendégmunkások lakásszükséglete miatt – úgymond – megkavarta az ottani ingatlanpiacot.

A megyeszékhelyhez képest 10–15 százalékkal magasabb áron találnak gazdára a használt lakások, és egy jól felszerelt panellakásért elkért albérleti díj elérheti a 160–180 ezer forintot, ami közel duplája az azonos adottságú miskolcinak. És ez két évig, a beruházás befejezéséig vélhetően így marad.

Új építésű ingatlanok tekintetében szóba jöhet még Kazincbarcika, de ott az ingatlanfejlesztés még gyerekcipőben jár – értékeli Demeter Tibor. Az ott elérhető árak 10–20 százalékkal elmaradnak a megyeszékhelytől, ami visszafogja a fejlesztési kedvet.