Lassan elfogynak a bérlakások a nagyvárosokban

Akt.:
Lassan elfogynak a bérlakások a nagyvárosokban
Lassan elfogynak a bérlakások a nagyvárosokban
Budapest – Alig van kiadható bérlakás, ezért a vidéki városokban másfélszeresére, Budapesten duplájára nőttek a lakások bérleti díjai az elmúlt öt évben. A magas adók miatt kevésbé éri meg a hosszú távú bérbeadás, pörög az Airbnb, és egyre több bérbeadó feketézik. Ettől végsősoron a bérlők válnak kiszolgáltatottá, akik egyre többen vannak: bebukott devizahitelesek, szüleiktől elszakadni akaró fiatalok. A bérlakásszektor kifehérítése csak kormányzati beavatkozással lenne lehetséges: a hosszú távú lakáskiadást kellene adócsökkentéssel ösztönözni. Neuberger Eszter cikke az Abcúgon.

Magyarországon becslések szerint mintegy 600 ezer ember él magánbérlakásban, és bár arra nincsenek adatok, hogy ebből hányan laknak feketén, azaz bérleti szerződés nélkül otthonaikban, a hazai bérlakásszektorban messze ez látszik a legnagyobb problémának. Nem csak a bérbeadók adókerülése miatt – írásos szerződés hiányában a bérlő is védtelenebb, például a kilakoltatással szemben.

A másik probléma, hogy a befektetési célból vásárolt lakásaikat a tulajdonosok inkább rövid távon, turisztikai célra hasznosítják, mintsem, hogy hosszú távra kiadják – előbbi, főleg a fővárosban, jelenleg sokkal jobban megéri. Ennek köszönhetően a bérlők számára elérhető kiadó magánlakások száma nagyon alacsony, a magas kereslet mellett így a bérleti díjuk az egekbe szökik. Budapesten kétszeresére, a vidéki városokban másfélszeresére nőtt az utóbbi öt évben az albérletek ára.

A Habitat for Humanity lakásszegénységgel foglalkozó szervezet csütörtökön kerekasztal-beszélgetésén mutatta be, szerintük milyen kormányzati lépésekkel lehetne megoldani a bérlakásszektor mostanra kicsúcsosodott problémáit. A javaslatcsomagot egy több mint ötezer aláírást tartalmazó petícióval együtt már elküldték a kormánynak.

A szervezet a bérlakásszektor kifehérítését látja a legsürgetőbbnek, a szabályozott keretek között történő bérbeadás ugyanis csökkentené a bérlők kiszolgáltatottságát is.

Mi a helyzet és hogy alakult így?

Magyarországon a legtöbben saját tulajdonú lakásban élnek, sokkal kisebb hagyománya van a lakásbérlésnek, mint más nyugat-európai országokban. Mindez leginkább azért alakult így, mert a rendszerváltáskor az állami tulajdonú lakásban élők nagyon olcsón, a piaci ár 8-10 százalékáért megvásárolhatták az ingatlanokat. A privatizáció a lakásállomány 25 százalékát érintette, ennyi lakás volt állami tulajdonban – magyarázta Jelinek Csaba, városkutató.

Nem nehéz kikövetkeztetni, hogy ilyen olcsón szinte csak azok a lakások nem keltek el, amelyek a nagyon rossz állapotban voltak – ezek alkotják most az állami kézből önkormányzati tulajdonba került lakásállomány oroszlánrészét.

berlakasFotó: Magócsi Márton

Amellett, hogy még mindig magas a saját tulajdonukban élők aránya, sokan vásárolnak befektetési céllal ingatlanokat. Ezeket azonban részben a kedvezőtlen adózási feltételek miatt a tulajdonosaik nem hosszú távú bérletbe, hanem rövid távon, turisztikai célra adják ki, mondjuk a különösen a fővárosban pörgő AirBnB-n keresztül.

A nagyvárosi lakáspiacon azonban – a korlátozott üres telek szám miatt – korlátozott a lakáskínálat, úgyhogy ha sokan fektetnek be lakásokba, de ezeket a lakásokat nem hosszú távú bérbeadásra használják és a tulaj sem lakik bennük, az előbb-utóbb lakáshiányt eredményez.

A válság, a válság, a válság

Mindezt tetézi, hogy Magyarországon az utóbbi időszakban több okból is nőtt a bérlakást keresők száma:

  • egyfelől a külföldi diákok magas albérletigénye jelentkezik a piacon,
  • másfelől a devizahitelválság miatt többen elvesztették lakásukat, majd keresletként megjelentek a bérlakáspiacon,
  • harmadrészt pedig azok a fiatalok, akik szeretnének különköltözni, függetlenedni szüleiktől, hacsak nincs megörökölt lakásuk, lakásbérlők lesznek. Sokukat egyébként – épp a válság utóhatásaként – riasztja a hitelfelvétel, ezért hosszú távon is bérelnek inkább.

Ráadásul a válság miatt az újlakás-építés is történelmi mélyponton van épp, ami szintén oka a lakáshiánynak.

Mindezek a tényezők együtt okozzák az ingatlanárak, és ezzel gyakorlatilag egyenesen arányosan a bérleti díjak egekbe szökését. Ehhez kapcsolódó fogalom a lakásszegénység: amikor a bérlő jövedelmének több, mint 40 százalékát kell, hogy lakhatásra költse. Magyarországon ez is elterjedt probléma.

Az adóterheket kell csökkenteni

Mindemellett a magas adóterhek az illegális lakáskiadás felé sodorják a bérbeadókat, növelve ezzel a bérlők, de igazából mindkét fél kiszolgáltatottságát. Hiszen bármilyen vitás helyzet esetén nincs egy szerződésben lefektetett szabályrendszer, amihez a feleknek tartaniuk kéne magukat.

A feketézőket leghatékonyabban az adóterhek átszabásával lehet visszaterelni a legális albérletpiacra – állítják a Habitat szakértői, és a beszélgetésen ezt erősítette meg Babus Gábor, a Baker&McKenzie ügyvédi iroda ingatlanügyekre szakosodott jogásza is. Jelenleg ugyanis a magas adókötelezettség rettenti el a hosszú távú lakáskiadástól a tulajdonosokat.

Ha ma valaki Magyarországon 83 ezer forintnál magasabb havi bérleti díjért adja ki a lakását, annak az ebből származó bevétel 29 százalékát kell adóként befizetnie, ha legálisan adja bérbe az ingatlant. Ha ugyanis évi 1 millió forintnál több lakáskiadásból származó bevétele van valakinek, a 15 százalékos személyi jövedelemadó mellett 14 százaléknyi egészségügyi hozzájárulást (eho) is fizetnie kell a bevétele után.

Kováts Bence, a Habitat for Humanity kutatója szerint ez már olyan komoly adóteher, hogy a bérbeadó inkább más megoldást keres: vagy nem fogja a lakását legálisan kiadni, vagy más módon hasznosítja azt: mondjuk az adókkal sokkal kevésbé terhelt AirBnB-n keresztül adja ki rövid távra apartmanként turistáknak.

A Habitat javaslata szerint úgy lehetne kiegyensúlyozni a bérlakáspiacot, ha a kormány alacsony adóval ösztönözné a hosszú távú lakáskiadást: egyszerűen, aki hosszú távra adna ki, fizessen kevesebbet, aki pedig csak egy évre vagy kevesebbre, az többet a bérletidíj-bevétele után. Emellett – mondták – az albérletárak egekbe szökését meg lehetne akadályozni azzal, hogy egy megjelölt árszint alatt alacsonyabb, fölötte magasabb legyen az adó mértéke.

Legyenek tisztábbak a lakásviszonyok

Egy másik fontos lépés a Habitat szerint a lakástörvény módosítása lenne. Először is tisztázni kellene a bérlő és a kiadó viszonyát – Babus Gábor szerint a polgári törvénykönyv ugyanis jelenleg hibásan ugyanúgy kezeli a bérlőt és a bérbeadót, holott a bérlő nyilvánvalóan kiszolgáltatottabb helyzetben van egy jogvita esetén: lakhatása forog kockán.

Pontosan tisztáznia kéne még a törvénynek, hogy a lakással kapcsolatosan milyen kötelezettségei és jogai vannak a bérlőnek és a kiadónak, hogy a bérlés vagy a kiadás egyik félnek se jelentsen magas kockázatot.

Fontos, hogy a törvény pontosan tisztázza, a kauciót milyen esetekben tarthatja vissza a tulajdonos a szerződés lejártakor és a visszatartás okát hogyan kell igazolnia – írják javaslataik között.

Ami a bérbeadókat illeti, nekik is szükségük van garanciákra ahhoz, hogy nyugodt szívvel merjék kiadni ingatlanaikat. Nem tartható például, hogy a lakbérfizetés megtagadása miatti szerződésbontáskor a tulajdonos csak hónapok múltán juthat hozzá a tulajdonához. A Habitat szerint szükség volna egy olyan testületre, ami a kisebb ügyekben közvetít a vitában álló felek között, és a lassú és költséges bírósági eljárás helyett segít rendezni a vitás helyzeteket.

Rohadó szociális bérlakások helyett

A magánlakás-bérlés sajátossága, hogy egyszerre luxus és egyszerre kényszer. A tehetősebb rétegeknél a mobilitást egyik eszköze ez, a szegények pedig azért bérelnek, mert nem engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást. A bérlakáspiac beszűkülésekor nyilván a szegényebbek, a kényszerből bérlők kerülnek nehéz helyzetbe.

A Habitat szerint elengedhetetlen az állami szerepvállalás azok lakhatásának megoldásában, akik nem tudják megfizetni a piaci árakat. Mivel az önkormányzati szociális bérlakásrendszer a kihasználatlanság, az állomány folyamatos csökkenése és a lakások rossz állapota miatt gyakorlatilag elsorvadt – erről Józsefváros példáján ebben a cikkben írt az Abcúg -, a Habitat egy új modell meghonosítását szorgalmazza.

Ez volna a Németországban vagy Hollandiában már működő non-profit lakáskezelő szervezetek modellje, amik kifejezetten a piacról kiszorulóknak adnának ki lakásokat, nem piaci alapon.

Ne csak kényszer legyen az együttlakás

Az ilyen lakáskezelő szervezetek egyik fajtája a non-profit lakástársaság, ami kifejezetten arra jön létre, hogy az általa kezelt lakások nagy részét rászorulóknak adja ki, amiért különböző – nagy részben állami – támogatásokban, kedvezményekben részesül. A szociális alapon kiadott állomány mellett akár piaci alapon is kiadhatnak lakásokat, de az ebből származó hasznot vissza kell forgatniuk például a rosszabb anyagi helyzetű bérlők lakbértámogatásába.

A másik megoldás a lakásszövetkezet, ami nem a legszegényebbeknek, inkább a piaci lakást vásárolni nem tudó alsó-középosztálynak nyújt megfizethetőbb lakhatási lehetőséget. A lakásszövetkezetben lakók nem válnak tulajdonosaivá a háznak, amiben laknak, hanem részesedésük van a szövetkezetben és ezen felül bérleti díjat fizetnek, ami azonban nem követi az ingatlanárak változásait. Az állam ezeknek a létrejöttét legkönnyebben használaton kívüli ingatlanok, kedvezményes árú építési telkek rendelkezésre bocsájtásával segítheti.

Amellett, hogy az államnak támogatnia kéne a non-profit lakáskezelő szervezetek létrejöttét, szociális alapon járó kauciótámogatás és lakhatási támogatással segíthetné, hogy a rosszabb anyagi helyzetű bérlők is megfelelő bérlakásokhoz juthassanak.

Neuberger Eszter | abcug.hu


Őrült tempóban támogatja a kormány az ész nélküli lakásvásárlást

Berobbant a CSOK, megbukott a családi csődvédelem, a lakhatási segélyeket pedig megnyirbálták. Közzétette a 2015-ös lakhatási jelentését a Habitat for Humanity: a magyarok még mindig képtelenek lakásokat bérelni, pedig sokkal jobb lenne, mint ész nélkül vásárolni. Utóbbit azonban a kormány is milliárdokkal támogatja, miközben a hitelesek megmentésére nem jut elég pénz.

Habitat for Humanity: továbbra is mély a lakhatási válság Magyarországon

A Habitat for Humanity Magyarország jelentése szerint továbbra is mély a lakhatási válság Magyarországon, milliókat érintenek a lakhatási problémák, mintegy harmincezer ember él hajléktalanként, a kormányzati intézkedések pedig egyáltalán nem vagy csak részlegesen segítenek a gondokon.








hirdet�s